Котлован или готовый дом: цена по стадии готовности
На какой стадии строительства покупают квартиры в московских новостройках и как стадия связана с ценой метра. В 2023 году метр в доме, который уже достроен, стоил 343 000 ₽ — на 19 % дороже, чем на котловане (289 000 ₽). Сравнение сделано по полю «Стадия строительной готовности на дату договора» из базы ДДУ — это стадия дома в момент подписания договора, а не сегодня.
Стадии в 2023 году
| Стадия на дату договора | Сделок 2023 | Медиана м² 2023 | Средняя площадь | Медианная цена квартиры | Ипотека |
|---|---|---|---|---|---|
| Котлован и нулевой цикл | 23 221 | 289 000 ₽ | 47,6 м² | 12,2 млн ₽ | 77 % |
| Идёт стройка | 77 149 | 307 500 ₽ | 48,5 м² | 12,9 млн ₽ | 80 % |
| Дом достроен | 3 106 | 343 000 ₽ | 55,6 м² | 16,4 млн ₽ | 67 % |
Разница между стадиями — это не «скидка за риск» в чистом виде: на котловане и в готовых домах продаются разные объекты, разных классов и в разных районах. Данные показывают, по какой цене шли сделки, и не являются прогнозом или рекомендацией.
По годам
| Год | Сделок · Котлован и нулевой цикл | Медиана м² · Котлован и нулевой цикл | Сделок · Идёт стройка | Медиана м² · Идёт стройка | Сделок · Дом достроен | Медиана м² · Дом достроен | Всего сделок |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | — | — | 45 | 218 000 ₽ | — | — | 45 |
| 2016 | 12 968 | 125 000 ₽ | 17 598 | 131 000 ₽ | 786 | 130 000 ₽ | 31 352 |
| 2017 | 12 006 | 130 500 ₽ | 36 966 | 126 000 ₽ | 3 230 | 124 500 ₽ | 52 202 |
| 2018 | 24 090 | 133 500 ₽ | 48 151 | 137 000 ₽ | 3 028 | 141 000 ₽ | 75 269 |
| 2019 | 19 794 | 161 500 ₽ | 48 072 | 161 000 ₽ | 2 773 | 165 000 ₽ | 70 639 |
| 2020 | 20 724 | 203 000 ₽ | 52 904 | 196 500 ₽ | 2 087 | 212 500 ₽ | 75 715 |
| 2021 | 30 601 | 263 000 ₽ | 51 005 | 233 500 ₽ | 1 869 | 265 500 ₽ | 83 475 |
| 2022 | 22 993 | 268 000 ₽ | 48 134 | 270 000 ₽ | 1 453 | 313 500 ₽ | 72 580 |
| 2023 | 23 221 | 289 000 ₽ | 77 149 | 307 500 ₽ | 3 106 | 343 000 ₽ | 103 476 |
| 2024* | 7 901 | 313 500 ₽ | 14 936 | 356 000 ₽ | 1 298 | 287 500 ₽ | 24 135 |
* 2024 — неполный год.
Из чего собраны группы
Стадии из базы объединены в три группы: котлован и нулевой цикл — «Строительство не начато» и «Работы нулевого цикла»; идёт стройка — «Начало монтажных работ», «Монтажные и отделочные работы», «Реконструкция»; дом достроен — «Получение РВЭ, благоустройство территории» и «Введен в эксплуатацию». Сделки, где стадия не зафиксирована, в группы не попадают, поэтому сумма по группам меньше общего числа сделок за год.
Исходные стадии из базы, 2023 год
| Стадия строительной готовности | Сделок |
|---|---|
| Монтажные и отделочные работы | 71 461 |
| Работы нулевого цикла | 16 258 |
| Строительство не начато | 6 963 |
| Начало монтажных работ | 5 457 |
| Введен в эксплуатацию | 2 623 |
| Получение РВЭ, благоустройство территории | 483 |
| Реконструкция | 231 |
| На дату договора активности по проекту не зафиксировано | 117 |
Как это посчитано
Считано по 594 973 сделкам ДДУ с квартирами в Москве и Новой Москве за 2015–2024 годы (Московская область в выборку не входит, исключено 428 310 строк). Апартаменты, машино-места и нежилые помещения исключены. Ячейки меньше 30 сделок не показываются. Медиана — по гистограмме с шагом 500 ₽ за м², 0,1 м² и 50 тыс. ₽ бюджета. Методика — «Об исследовании», разбор терминов — в архиве статей.
Застройщику: разместите ЖК на kvartira38 — каталог, шахматка, фиды в Яндекс и Авито, 2 990 ₽/мес.
Подключить ШахматкуРаботаете с рынком профессионально? Ежемесячный отчёт и выгрузки по застройщикам — подписка на аналитику.
Другие разделы аналитики
По данным рынка ДДУ Москвы, обработка kvartira38. Только агрегированные показатели. Минимальная ячейка — 30 сделок, меньшие не показываются. Только Москва в границах города, включая Новую Москву (ТиНАО); Московская область не учитывается. Только квартиры по ДДУ (без апартаментов, машино-мест и кладовок). 2024 год — неполный (сделки по апрель). Обновлено 2026-08-23.